🏡 새 집 계약하고 나서야 세금 걱정이 된 분들께
집 보러 다니고, 청약 당첨되고, 계약서에 도장 찍고 나서야 “기존 집 양도세는 어떻게 되지?” 하고 검색을 시작하는 분들이 생각보다 훨씬 많습니다. 사실 그 순서가 문제입니다. 계약서를 쓰고 나면 되돌릴 방법이 없거든요.
일시적 2주택 비과세, 한 줄로 정리하면
이사 목적으로 기존 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 사면서 잠깐 두 채가 됩니다. 이때 일정 요건을 갖추면 기존 집을 팔 때 1세대 1주택과 동일하게 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 양도소득세란 부동산을 팔 때 발생하는 시세차익에 부과되는 세금으로, 집값이 많이 오른 경우 수천만 원에서 수억 원까지 나올 수 있습니다.
이 제도의 근거는 소득세법 시행령 제155조 제1항입니다. 투기가 아니라 주거 이전 목적으로 잠깐 두 채가 된 사람에게까지 세금을 매기는 건 가혹하다는 취지로 만들어진 규정입니다.
비과세를 놓치면 얼마가 날아가나
비과세를 받으면 세금이 0원에 가깝고, 못 받으면 차익 규모에 따라 수천만 원에서 수억 원입니다. 시세차익이 5억 원 수준이라면 비과세 여부에 따른 세금 차이가 1억~2억 원대로 벌어지는 경우도 드물지 않습니다. 요건 하나를 놓쳤을 때 치르는 대가가 그 정도입니다.
더 아찔한 건, 세금을 낸 뒤에 돌려받는 게 거의 불가능하다는 점입니다. 몇 가지 예외를 제외하면 경정청구도 어렵고, 심판 청구는 시간과 비용이 듭니다. 처음부터 요건을 맞추는 수밖에 없습니다.
📅 날짜 하나가 억 단위를 가른다 — 1·2·3 법칙
비과세를 받으려면 세 가지 기간 요건을 동시에 충족해야 합니다. 1년, 2년, 3년. 하나라도 어긋나면 비과세는 없습니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 순서대로 하나씩 보겠습니다.
① 기존 집 취득 후 1년이 지나야 새 집을 살 수 있다
기존 집을 산 날로부터 1년이 경과한 이후에 새 집을 취득해야 합니다. 취득일 당일은 산입하지 않고 다음 날부터 365일을 셉니다.
이 1년 요건에서 실제로 비과세를 날린 사례가 있습니다. 2020년 12월 A주택을 취득한 납세자가 1년이 지나지 않은 2021년 11월에 B주택을 샀습니다. 이후 2024년 1월에 A주택을 팔면서 비과세를 신청했지만, 1년 요건 미충족으로 거부됐고 결국 1억 6,100만 원의 양도소득세를 납부해야 했습니다(한국세정신문, 2024. 3. 21. / 기사 바로가기). 한 달도 채 안 되는 차이로 생긴 결과입니다.
청약 당첨 소식에 흥분해서 빠르게 계약을 진행하다 이 1년을 놓치는 경우가 많습니다. 기존 집 취득일을 먼저 확인하고, 정확히 1년 다음 날 이후에 새 집 계약을 넣어야 합니다.
② 팔 때 기존 집은 2년 보유, 조정지역이었다면 2년 거주까지
기존 집이 비과세를 받으려면 그 집 자체도 1세대 1주택 기본 요건을 갖춰야 합니다. 2년 이상 보유가 기본이고, 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역에 있었다면 2년 이상 거주 요건도 따라옵니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
조정대상지역이란 정부가 집값 과열 우려가 있다고 판단해 세금·대출 등을 강화한 지역입니다. 현재는 서울 전역이 해당됩니다.
핵심은 ‘취득 당시’ 기준이라는 점입니다. 팔 시점에 그 지역이 조정지역에서 해제됐어도, 살 때 조정지역이었다면 2년 거주 요건은 그대로 따라옵니다. 반대로 취득 당시 비조정지역이었다면, 이후에 지정되더라도 거주 요건은 없습니다. 취득 시점 하나가 기준입니다.
그리고 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우, 초과분에 해당하는 차익은 과세됩니다. 12억 원까지는 비과세지만, 그 위는 아닙니다. 서울 아파트라면 이 12억 원 초과 구간이 생각보다 자주 걸립니다.
③ 새 집 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔아야 한다
신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 집을 팔아야 합니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 두 집이 모두 조정지역이든 아니든 관계없이 3년으로 통일됐습니다(소득세법 시행령 제155조 제1항, 2023. 1. 12. 개정). 이전에는 조정지역 여부에 따라 1년 또는 2년으로 짧게 적용되는 경우도 있었습니다.
| 양도 시기 | 두 집 모두 조정지역 | 하나라도 비조정지역 |
|---|---|---|
| 2023. 1. 12. 이후 | 3년 | 3년 |
| 2022. 5. 10. ~ 2023. 1. 11. | 2년 | 3년 |
| 2022. 5. 9. 이전 | 1년 + 전입 요건 | 3년 |
참고로 2022년 5월 31일부터는 새 집으로의 전입 요건도 폐지됐습니다(소득세법 시행령 2022. 5. 31. 개정). 예전에는 새 집으로 세대 전원이 실제로 이사해야 비과세를 받을 수 있었는데, 지금은 그 조건 자체가 없어진 상태입니다.
⚠️ 분양권이 끼어들면 완전히 다른 게임이 된다
청약으로 새 아파트를 마련하는 분들이 많습니다. 그런데 분양권이 들어오는 순간, 비과세 계산 구조가 달라집니다. 단순히 ‘3년 안에 팔면 되겠지’라고 생각했다가 기산점을 잘못 잡아 낭패를 보는 일이 실제로 발생하고 있습니다.
2021년 이후 취득한 분양권은 이미 집 한 채로 본다
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 비과세 판단 시 주택 수에 포함됩니다(소득세법 제88조 제10호, 2021. 1. 1. 시행). 아직 집이 지어지지 않은 상태라도, 세금 계산상으로는 이미 집 한 채입니다.
이 때문에 분양권을 먼저 가지고 있는 상태에서 일반주택을 추가로 취득하거나, 분양권을 두 개 보유하는 상황이 되면 일시적 2주택 비과세 특례 자체가 적용되지 않습니다(기획재정부 재산세제과-1181, 2022. 9. 20.). 반드시 기존 주택이 있는 상태에서 분양권을 나중에 취득해야 합니다. 순서가 바뀌면 비과세는 없습니다. 예외가 없습니다.
3년 기산점은 잔금일이 아니라 청약 당첨일이다
분양권으로 인한 일시적 2주택의 3년 기산점은 잔금청산일이 아닙니다. 분양권 취득일, 즉 청약 당첨일이 기준입니다(기획재정부 재산세제과-85, 2022. 1. 14.). 분양계약서를 쓴 날이 아니라 당첨 통보를 받은 날로부터 3년을 세야 합니다.
헤럴드경제가 보도한 실제 사례를 보면 이 차이가 얼마나 치명적인지 보입니다(2025. 12. 18. / 기사 바로가기). 서울에 집 두 채를 보유한 50대 부부가 B아파트를 분양권으로 취득하고 잔금을 치른 시점(2023년 1월)부터 3년을 계산했습니다. 그런데 양도세와 취득세를 합쳐 2억 원이 넘는 세금을 낼 위기에 처했습니다. 같은 아파트 같은 동 이웃은 세금을 한 푼도 내지 않았는데 말입니다. 두 사람의 차이는 단 하나, 분양권 취득 시점이 달랐던 것뿐이었습니다.
📌 분양권이 있다면 지금 당장 청약 당첨일을 확인하세요. 그 날로부터 3년이 얼마나 남아 있는지가 기존 집을 언제까지 팔아야 하는지를 결정합니다.
3년이 지났어도 비과세를 받는 방법이 있다
분양권 취득일로부터 3년이 지나버렸더라도 비과세를 받을 수 있는 길이 있습니다(소득세법 시행령 제156조의3 제3항). 두 가지 조건을 동시에 충족해야 합니다.
- 신축주택이 완공된 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해서 1년 이상 계속 거주할 것
- 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 기존 집을 팔 것
실거주 목적의 분양권 취득자를 배려한 규정입니다. 다만 세대 전원이 이사해야 한다는 조건이 붙기 때문에, 배우자나 자녀 일부가 다른 주소에 남아 있으면 요건을 충족하지 못합니다. 조합원입주권의 경우도 유사한 구조가 적용됩니다(소득세법 시행령 제156조의2). 자세한 내용은 국가법령정보센터에서 해당 조문을 직접 확인하거나 세무사 상담을 통해 검토하는 게 정확합니다.
관련 글: 아파트 청약을 위해 준비해야 할 기본적인 항목들
👨👩👧 이사가 아닌 이유로 두 채가 됐다면
이사 목적이 아니라 결혼이나 부모님 봉양 때문에 갑자기 두 채가 되는 경우도 있습니다. 이때도 비과세 특례가 있는데, 기간도 다르고 요건도 다릅니다. 이사 목적 일시적 2주택과 혼동하면 안 됩니다.
결혼으로 두 채가 됐다면 — 혼인일부터 5년
각자 집을 한 채씩 가진 두 사람이 결혼으로 한 세대가 되면서 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 파는 집에 비과세가 적용됩니다(소득세법 시행령 제155조 제5항). 어느 쪽 집을 먼저 팔든 무방하고, 파는 집이 2년 보유 등 기본 비과세 요건을 갖추면 됩니다.
이사 목적 일시적 2주택의 3년보다 2년 더 여유가 있습니다. 신혼 초에 당장 집을 팔지 않아도 되니, 시장 상황을 보면서 판단할 수 있습니다. 단, 혼인 당시 양쪽 모두 1주택자여야 합니다. 한쪽이 2주택 이상인 상태에서 결혼했다면 이 특례가 적용되지 않습니다.
부모님 모시러 합가했다면 — 세대합친 날부터 10년
60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 비과세가 적용됩니다(소득세법 시행령 제155조 제4항). 배우자의 부모님도 포함되고, 부모님 중 한 분만 60세 이상이어도 됩니다. 중증질환이 있는 경우에는 60세 미만도 인정됩니다.
부모님이 자녀 집으로 오시든, 자녀가 부모님 댁으로 이사 가든 어느 방향으로 합가해도 비과세가 적용됩니다. 10년이 넉넉해 보여도, 먼저 파는 집이 2년 보유 등 기본 비과세 요건을 갖추고 있어야 한다는 조건은 변하지 않습니다.
그 밖에 직장 발령, 취학, 질병 요양 등 부득이한 사정으로 수도권 밖에 주택을 추가로 취득한 경우에도 별도의 비과세 특례가 존재합니다. 자신의 상황이 해당하는지는 국세상담센터(☎ 126)에서 무료로 확인할 수 있습니다.
🚨 2025년 대법원 판결 — 3주택 보유 이력이 있었다면 필독
2025년 2월 13일, 일시적 2주택 비과세와 관련한 중요한 판결이 나왔습니다(대법원 2024두55426). 3주택을 보유하던 세대가 그중 1채를 처분해서 2주택 상태가 됐을 때, 남은 두 채가 일시적 2주택 요건처럼 보여도 비과세를 받을 수 없다는 내용입니다.
이전까지는 양도 시점에 내가 보유한 주택이 일시적 2주택 요건을 갖추면 비과세가 가능하다는 해석이 일반적이었고, 국세청 유권해석도 그 방향이었습니다. 그런데 대법원은 ‘1주택을 보유한 상태에서 신규주택을 취득해 2주택이 된 경우’에만 특례가 적용된다고 판단했습니다. 처음부터 1주택자로 시작해야 한다는 것입니다.
과거에 3주택 이상을 보유했다가 한 채를 팔아서 지금 2주택 상태인 분이라면, 이 판결이 본인에게 적용되는지 반드시 전문가를 통해 확인해야 합니다. 단순히 지금 두 채만 보고 비과세를 계획했다간 낭패를 볼 수 있습니다.
✅ 지금 당장 해야 할 것 3가지
첫째, 달력 꺼내서 날짜부터 계산하세요
지금 두 채를 보유하고 있거나 이사를 앞두고 있다면, 오늘 당장 아래 세 가지를 확인하세요.
- 기존 집 취득일 → 새 집 취득일 사이가 1년 이상인가?
- 기존 집을 2년 이상 보유했는가? (조정지역 취득이라면 2년 실거주도)
- 새 집 취득일, 또는 분양권이라면 청약 당첨일로부터 3년이 아직 남아 있는가? 셋 다 맞으면 일단 기본 요건은 갖춘 겁니다. 하나라도 어긋났다면, 지금부터 대응 방법을 찾아야 합니다.
둘째, 내 주택 수가 정확히 몇 채인지 다시 세세요
실제 주택뿐 아니라 주거용 오피스텔, 2021년 이후 취득한 분양권, 조합원입주권이 모두 비과세 판단 시 주택 수에 포함됩니다. 생각지 못한 오피스텔 한 채, 잊고 있던 분양권 하나가 비과세 요건을 통째로 바꿔버릴 수 있습니다.
국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) → [조회/발급] → [부동산]에서 본인 명의의 보유 부동산 현황을 조회할 수 있습니다. 계약이나 신고 전에 한 번은 반드시 확인해두세요.
취득세도 함께 챙겨야 합니다. 새 집 살 때 1주택자 세율(1~3%)로 취득세를 낸 경우, 3년 이내에 기존 집을 팔지 않으면 중과세 취득세와의 차액이 추징됩니다(지방세법 시행령 제28조의5). 양도소득세와 취득세의 일시적 2주택 조건은 세목별로 다르므로 사전에 꼼꼼히 따져봐야 합니다. Hankyung 양도세 비과세만 챙기고 취득세 추징은 뒤늦게 고지서로 받아 보는 분들이 실제로 있습니다.
셋째, 계약 전에 세무사를 먼저 찾아가세요
세무 상담은 팔기 직전이 아니라 매매계약 전에 받아야 합니다. 계약서를 쓰고 나면 되돌릴 방법이 없고, 요건을 맞추기 위한 시간도 없어집니다. 특히 분양권·입주권이 얽혀 있거나, 과거 주택 보유 이력이 복잡한 경우라면 반드시 전문가 확인이 먼저입니다.
복잡하지 않은 일반적인 질문은 국세상담센터(☎ 126)에서 무료로 안내받을 수 있습니다. 케이스가 복잡하다면 유료 세무사 상담을 받으세요. 상담비 몇만 원이 수천만 원짜리 실수를 막아줍니다.
참고 법령 및 정책 소득세법 시행령 제155조·제156조의2·제156조의3 / 지방세법 시행령 제28조의5 / 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024두55426 / 소득세법 시행령 2023. 1. 12. 개정(중복보유기간 3년 통일) / 소득세법 시행령 2022. 5. 31. 개정(전입요건 폐지)