종합부동산세(이하 종부세)는 매년 6월 1일을 기준으로 일정 규모 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 다주택자라면 이미 보유세 부담을 피부로 느끼고 계실 텐데, 2026년에는 여러 요인이 겹치면서 그 부담이 한층 더 커지는 상황이 전개되고 있습니다. 공시가격 급등, 공정시장가액비율 인상 논의, 양도소득세 중과 유예 종료까지 삼박자가 맞물려 돌아가는 이 복잡한 구조를 하나씩 짚어 보겠습니다.
📌 종부세란 무엇인가 — 다주택자와 보유세의 기본 구조
종부세의 과세 기준과 계산 방식
종부세는 전국에 소재하는 주택의 공시가격 합산액이 일정 금액을 초과하는 경우에 부과됩니다. 다주택자(1세대 기준)는 공시가격 합산 9억 원 초과분에 대해 납세 의무가 발생하고, 1세대 1주택자에게는 12억 원의 공제가 적용됩니다. 실제 납부세액은 아래와 같은 흐름으로 계산됩니다.
| 단계 | 산출 방식 |
|---|---|
| ① 과세표준 계산 | (공시가격 합산 − 공제금액) × 공정시장가액비율(현행 60%) |
| ② 산출세액 계산 | 과세표준 × 세율(0.5%~2.7%) − 공제할 재산세액 |
| ③ 세액공제 적용 | 고령자 공제 + 장기보유 공제 (합산 최대 80%) |
| ④ 최종 납부세액 | 산출세액 − 세액공제 + 농어촌특별세(종부세액의 20%) |
여기서 핵심은 공정시장가액비율이라는 변수입니다. 공시가격에 이 비율을 곱해서 과세표준이 정해지기 때문에, 세율이 그대로여도 이 비율이 달라지면 최종 납부세액이 크게 달라질 수 있습니다. 납부 기간은 매년 12월 1일부터 15일까지이며, 납부세액이 250만 원을 넘으면 분납도 가능합니다. 참고로 종부세 관련 세율 및 신고·납부 방법은 국세청 공식 누리집에서 확인하실 수 있습니다.
다주택자에게 적용되는 현행 종부세 세율
과거에는 다주택자(특히 조정대상지역 2주택 이상 또는 3주택 이상)에게 별도의 중과세율이 적용되었습니다. 그러나 2023년 세법 개정을 통해 2024년 귀속분부터 다주택자 종부세 중과가 폐지되어, 현재는 주택 수와 관계없이 모든 납세자에게 동일한 일반세율이 적용되고 있습니다.
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% |
| 3억 초과 ~ 6억 원 이하 | 0.7% |
| 6억 초과 ~ 12억 원 이하 | 1.0% |
| 12억 초과 ~ 25억 원 이하 | 1.3% |
| 25억 초과 ~ 50억 원 이하 | 1.5% |
| 50억 초과 ~ 94억 원 이하 | 2.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% |
다만 법인이 주택을 보유한 경우에는 개인과 달리 세부담 상한 규정이 적용되지 않으며 최고세율이 적용되는 구조이므로, 법인을 통한 보유 전략은 별도로 신중하게 따져봐야 합니다.
📈 2026년 공시가격 폭등이 불러온 사실상 증세
서울 18.67% 급등, 전국 평균 9.16% 상승
국토교통부가 2026년 3월 17일 발표한 자료에 따르면, 전국 공동주택 약 1,585만 가구의 공시가격 평균 상승률은 9.16%로 집계되었습니다. 이는 전년도 상승률(3.65%)의 두 배가 넘는 수준으로, 2022년(17.2%) 이후 가장 높은 상승률입니다. 서울은 무려 18.67% 상승하며 전국에서 유일하게 두 자릿수 상승률을 기록했고, 역대 세 번째로 높은 수준입니다. 성동구 등 일부 지역은 29%대까지 치솟은 곳도 있을 정도입니다.
국토교통부가 1가구 1주택자 기준으로 추정한 주요 단지의 보유세 변화를 살펴보면, 강남구 압구정동 신현대9차(전용 111㎡)의 경우 2026년 공시가격이 43억 7,800만 원으로 전년 대비 25.9% 오르면서 보유세는 2,647만 원으로 42.5% 증가합니다. 서초구 반포동 아크로리버뷰(전용 78㎡) 역시 공시가격 32억 8,400만 원, 보유세 1,599만 원으로 전년 대비 32.8% 늘어납니다. 이는 1주택자 기준 수치이며, 다주택자는 공제금액(9억 원)이 더 작게 적용되므로 세 부담은 이보다 훨씬 크게 증가합니다. 공시가격 조회는 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 직접 확인하실 수 있습니다.
현실화율은 동결, 그런데 왜 세금은 오르나
이재명 정부는 2026년 공동주택 공시가격 현실화율(시세반영률)을 69%로 4년째 동결하기로 결정했습니다. 현실화율이 변하지 않았는데도 세금이 오르는 이유는 단순합니다. 2025년 한 해 동안 서울을 비롯한 수도권 아파트 시세 자체가 크게 올랐기 때문입니다. 현실화율이 같아도 시세가 오르면 공시가격은 올라갑니다. 특히 시가 15억 원 이상 고가주택에는 현실화율 75.3%가 적용되어 세 부담 증가폭이 더 클 수밖에 없습니다.
예를 들어, 서울에 공시가격 합계 20억 원(9억 원 공제 후 과세표준 11억 원 × 60% = 6.6억 원)을 보유한 다주택자를 가정해 보겠습니다. 이 상황에서 공시가격이 18% 오르면 과세표준도 비례해서 높아지고, 세율 구간이 올라갈 수 있어 세액이 단순 18% 이상 증가하는 구조가 됩니다. 현실화율 동결이라는 표현이 ‘세 부담 동결’을 의미하지는 않는다는 점을 반드시 기억해 두셔야 합니다.
⚖️ 공정시장가액비율 인상 논의 — 조용한 또 하나의 변수
현행 60% 공정시장가액비율의 의미
공정시장가액비율은 공시가격에 곱하여 과세표준을 산출하는 비율입니다. 현재 종부세의 공정시장가액비율은 60%가 적용됩니다. 이 비율은 정부가 세법 개정 없이 시행령 변경만으로도 조정할 수 있기 때문에, 국회 동의 없이 행정부 재량으로 올릴 수 있다는 점이 중요합니다.
역대 정부의 흐름을 보면, 문재인 정부 시절에는 과세 강화 방침에 따라 매년 5%포인트씩 올려 2021년에는 95%까지 인상된 바 있습니다. 이후 윤석열 정부에서 다시 60% 수준으로 환원했고, 현재도 60%가 유지되고 있습니다. 헤럴드경제 등 주요 언론에 따르면, 현재 이재명 정부 내에서 공정시장가액비율 인상 여부가 논의되고 있으며, 6월 1일 과세기준일 이전에 조정 여부를 결정해야 합니다. 관련 내용은 헤럴드경제 보도에서 확인하실 수 있습니다.
인상 가능성과 세 부담 변화 전망
공정시장가액비율이 현행 60%에서 80%로 인상될 경우, 과세표준이 약 33% 증가합니다. 이미 공시가격이 크게 오른 서울 강남권·한강벨트 지역의 다주택자라면 이 두 가지 요인이 복합적으로 작용하면서 실질 세 부담이 매우 빠르게 증가할 수 있습니다.
다만 세부담 상한 제도가 있어, 같은 해에 부과된 보유세 총액이 전년도의 150%를 초과하면 그 초과분을 공제하도록 되어 있습니다. 하지만 신한은행 우병탁 전문위원이 지적한 것처럼, 올해 공정시장가액비율을 올려 두면 내년도 세부담 상한의 기준값 자체가 높아져 중장기적으로는 납세자의 한도 기준선이 더 빠르게 올라가는 구조가 됩니다. 즉, 당장의 납부세액보다 앞으로 몇 년간 세 부담이 단계적으로 눌리는 효과가 사라질 수 있습니다.
이재명 대통령은 2026년 3월 국무회의에서 집값 안정 대책으로 거론된 세제 조정과 관련해 “세금은 핵폭탄 같은 것이라 함부로 쓰면 안 되지만, 반드시 써야 하는 상황이 오면 써야 한다”고 발언하며 관련 정책 준비를 주문했습니다. 아직 공정시장가액비율 인상이 확정된 것은 아니지만, 시장에서는 집값 상승 압력을 조세로 제어하려는 의도가 분명히 있다고 분석합니다.
[관련 글 참고] 이재명 정부 다주택자 보유세 정책 총정리
⏰ 양도세 중과 유예 종료 — 다주택자의 ‘골든타임’
2026년 5월 9일까지 유예, 이후엔 어떻게 되나
종부세 이슈와 함께 다주택자에게 가장 직접적인 영향을 주는 것이 바로 양도소득세 중과 유예 종료 문제입니다. 2022년 5월 10일부터 시작된 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일로 종료 예정입니다. 2026년 1월 한국경제 보도에 따르면, 정부가 발표한 ‘2026년 경제성장전략’에 유예 연장 내용이 포함되지 않아 사실상 5월 10일부터 중과세가 재개될 가능성이 높습니다. 관련 내용은 한국경제 보도에서 확인하실 수 있습니다.
유예 기간 중에는 조정대상지역 내 다주택자도 주택을 팔 때 기본 누진세율(6~45%)만 적용받을 수 있었습니다. 그러나 유예가 종료되면, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산됩니다. 여기에 지방소득세까지 더하면 최고 실효세율은 82.5%까지 치솟습니다. 또한 중과 대상 주택을 양도할 때는 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.
문제는 현재 조정대상지역의 범위가 크게 확대되었다는 점입니다. 이재명 정부의 10·15 부동산 대책(2025년 10월 16일 발효)으로 서울 전 지역과 경기도 12개 지역이 일괄적으로 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 따라서 수도권에 주택을 보유한 다주택자 대부분이 5월 10일 이후 주택을 양도하면 즉시 중과세 대상이 되는 셈입니다. 조정대상지역은 국토교통부 누리집에서 확인할 수 있습니다.
중과세가 부활하면 세 부담은 얼마나 늘어나나
서울 마포구에 시세 12억 원짜리 아파트 한 채를 추가로 보유한 2주택자가 해당 주택을 양도할 경우를 예로 들어 보겠습니다. 취득가 7억 원, 양도가 12억 원으로 양도차익이 5억 원이고 보유기간이 5년이라고 가정했을 때, 유예 기간 내 양도하면 일반세율(6~45%) 구간이 적용되어 세 부담이 비교적 일반적인 수준에서 결정됩니다. 반면 5월 10일 이후 양도하면 여기에 20%포인트가 가산되고 장기보유특별공제도 받지 못하게 되어 납부해야 할 세액이 매우 큰 폭으로 증가할 수 있습니다. 세액 시뮬레이션은 국세청 홈택스의 양도세 계산기를 활용하시면 편리합니다.
유의해야 할 점은, 양도세의 양도 시점 판정이 잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날을 기준으로 한다는 것입니다. 한국경제 보도(2026년 1월)에 따르면, 2026년 초에 매매 계약을 체결하더라도 매수자의 대출 지연 등으로 잔금 지급이 5월 10일 이후로 단 하루라도 밀리면 중과 대상이 될 수 있습니다. 퇴로를 고민하는 다주택자라면 5월 9일 이전에 대금 정산이 완결되도록 꼼꼼한 일정 관리가 필요합니다.
🛡️ 다주택자가 취할 수 있는 현실적인 대응 방법
매도 전 확인해야 할 세금 시뮬레이션
매도를 고려하신다면 먼저 보유기간과 조정대상지역 여부를 정확히 파악하는 것이 출발점입니다. 유예 기간 내 양도할 경우, 2년 이상 보유한 주택은 기본세율이 적용되고 장기보유특별공제(최대 30%)를 받을 수 있습니다. 보유기간이 긴 주택부터 먼저 양도하면 절세 효과가 극대화됩니다. 여러 채를 처분해야 한다면 동일 과세연도에 몰아서 양도하기보다 다른 연도에 분산 양도하는 방식으로 누진세 구간을 낮추는 전략도 검토해 볼 만합니다.
증여·임대사업자 등록의 실익 따져보기
보유세가 부담스러운 다주택자들이 선택지로 고려하는 방법 중 하나가 가족 간 증여입니다. 그러나 조정대상지역에 소재한 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여할 경우, 수증자(받는 쪽)에게 12%의 취득세가 중과된다는 점을 반드시 확인해야 합니다. 또한 2026년부터 저가 매매에 대한 취득세 시가인정액 적용이 강화되므로, 가족 간 저가 양도로 절세를 시도할 경우 절감한 양도세보다 더 큰 취득세 부담이 생길 수 있습니다.
임대사업자 등록과 관련해서는 2025년 6월 4일 6년 단기 임대등록제도가 도입되었으나, 등록 대상이 소형주택(오피스텔 포함)으로 한정되어 아파트는 제외됩니다. 조정지역 내 등록 물건은 종부세 합산 배제를 받지 못하고 양도세 중과도 적용되기 때문에, 규제지역 내 아파트 위주로 보유한 다주택자에게는 사실상 실익이 거의 없습니다. 삼일PwC는 자사 세무 가이드에서 임대사업자 등록이나 법인 전환 등의 절세 방법을 검토할 때는 각 방법별로 세 부담 전체를 꼼꼼히 시뮬레이션해봐야 한다고 강조합니다.
‘버티기’ 전략의 위험성
과거 부동산 상승기에는 세금 부담을 감내하며 끝까지 보유했던 이들이 결과적으로 유리한 위치에 있었던 경우가 많았습니다. 그러나 지금은 상황이 다릅니다. 공시가격 급등으로 종부세 과세표준이 빠르게 늘어나고 있고, 공정시장가액비율 인상 논의까지 현실화된다면 보유세 기회비용이 과거와 비교할 수 없을 정도로 커집니다. 특히 현금 흐름이 빠듯한 다주택자라면, 세금을 납부하기 위해 금융기관 대출을 활용해야 하는 악순환이 반복될 수 있습니다.
반면 무작정 급매를 결정하는 것도 바람직하지 않습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 상황에서 매수자가 대출 규제와 거래 허가 요건을 충족하기 어렵고, 그 결과 거래 자체가 성사되지 않아 시장에서 거래절벽이 심화될 수 있다는 우려도 있습니다. 전문가들은 세무사·공인중개사·법무사와 충분히 상담한 뒤, 보유 주택의 개별 조건(보유기간, 취득가, 위치, 임대 여부)을 종합해 판단하도록 권고합니다.
🔭 앞으로의 전망 — 부동산 세제 합리화 방안 예고
2026년 상반기 발표될 세제 개편안의 핵심 쟁점
이재명 정부는 2025년 10·15 부동산 대책에서 ‘부동산 세제 합리화 방안’을 추진하겠다고 예고했습니다. 기획재정부·국토교통부·행정안전부 등 관계부처는 태스크포스(TF)를 구성해 논의를 진행 중이며, 이르면 2026년 6~7월 중으로 개편 방향이 공개될 것으로 전망됩니다. 부동산114 리서치에 따르면 세율 자체를 올리기보다는 공시가격 인상과 공정시장가액비율 조정을 통해 과세표준을 높이는 방식이 유력하게 검토되고 있습니다. 자세한 내용은 부동산114 세제 전망 리포트에서 살펴보실 수 있습니다.
세부담 상한 제도의 유지 또는 축소 여부, 고령자·장기보유 공제 범위 조정 문제도 함께 논의될 것으로 보입니다. 특히 현재 전년 대비 150% 수준으로 설정된 세부담 상한을 다주택자에 대해 낮추거나 폐지하는 방안이 검토될 가능성이 있습니다. 이 경우, 공시가격이 급등한 서울 강남권 다주택자의 종부세 납부액이 한 해 만에 크게 올라갈 수도 있습니다.
다주택자가 지금 해야 할 일
2026년 6월 1일이 종부세 과세기준일입니다. 이날 기준으로 등기부에 소유자로 올라 있으면 당해 연도 종부세가 부과됩니다. 따라서 매도를 결정한 경우라면 5월 31일 이전에 소유권 이전등기를 완료하는 것이 핵심입니다. 보유를 유지하기로 했다면 아래 체크리스트를 점검해 두는 것이 좋습니다.
- 📋 2026년 공시가격 확인 및 과다 책정 여부 이의신청 검토 (이의신청 기간 내)
- 📋 공정시장가액비율 변경 여부 모니터링 (6월 1일 이전 확정)
- 📋 부동산 세제 합리화 방안 발표(2026년 6~7월 예상) 내용 확인
- 📋 종부세 납부(12월 1~15일) 전 자금 계획 사전 수립
- 📋 보유 주택별 보유기간·취득가액 정확히 파악 후 세무사 상담
세금 환경이 빠르게 바뀌고 있는 만큼, 한 번의 판단으로 모든 것을 결정하기보다 변화하는 정책 흐름을 꾸준히 추적하면서 유연하게 대응하는 자세가 어느 때보다 중요한 시점입니다. 종부세 모의 계산은 부동산계산기.com을 통해 직접 시뮬레이션해 보실 수 있습니다.