🏠 강남 아파트, 세입자가 있어서 못 팔고 계셨나요?
토지거래허가구역에서 집을 팔고 싶은데 세입자가 버티고 있어서 꼼짝 못 했다는 분들, 꽤 많으실 겁니다. 토허구역에서는 집을 사면 허가 이후 4개월 안에 직접 입주해야 하는 규정이 있기 때문에, 전세 계약이 끼어 있으면 사실상 거래가 막히는 구조였거든요.
그 문제를 풀겠다고 나온 게 바로 이번 조치입니다. 국토교통부가 2026년 5월 12일, 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택 전체에 대해 실거주 의무 유예를 확대한다고 공식 발표했습니다. (국토교통부, 2026.05.12) 오늘 발표된 내용이니 아직 시행령이 공포되기 전이지만, 13일부터 입법예고가 시작되고 5월 중으로 개정이 마무리될 예정입니다.
단순히 “팔 수 있게 됐다”는 뉴스 한 줄로 넘기기엔, 조건이 꽤 복잡합니다. 매도자 조건, 매수자 조건, 유예 기한, 그리고 이행강제금까지—지금부터 하나씩 뜯어보겠습니다.
📋 이번 조치, 도대체 무슨 내용인가
원래 토허구역 규정이 어떻길래 문제가 됐나
토지거래허가구역, 줄여서 토허구역이라 부릅니다. 토지를 사고 팔 때 관할 구청의 허가를 받아야 하는 지역을 말하는데, 현재 서울 강남·서초·송파·용산구 전체 아파트와 일부 수도권 지역이 여기에 해당합니다.
이 구역 안에서 주택을 매수하면 허가증이 나온 날로부터 4개월 이내에 입주해야 하고, 입주 후 2년간 실거주를 이행해야 합니다. (부동산거래신고 등에 관한 법률 시행령) 이게 실거주 의무인데, 문제는 집에 세입자가 살고 있으면 4개월 안에 입주하는 게 물리적으로 불가능하다는 거죠. 결국 전세 계약이 남아 있는 집은 사실상 매매가 막혔습니다.
계약갱신청구권까지 행사되면 세입자가 최장 4년을 더 머물 수 있으니, 그 기간 동안은 집주인이 팔고 싶어도 팔 방법이 없었던 겁니다.
이번에 무엇이 바뀌었나
기존에는 다주택자가 매도하는 임대 중 주택에 한해 제한적으로 실거주 유예가 허용됐습니다. 그러다 보니 같은 토허구역 안에 있어도 다주택자 매도 물량에는 유예가 적용되고, 비거주 1주택자가 파는 집에는 안 된다는 형평성 문제가 계속 제기됐습니다.
이번 조치는 그 형평성 논란을 해소하기 위해 나온 겁니다. 김이탁 국토교통부 제1차관은 12일 브리핑에서 “비거주 1주택자와의 형평성 문제가 있었다”며 “연말까지 토지거래허가를 신청한 경우에 한해 실거주 유예 대상을 세입자가 있는 주택 전체로 확대한다”고 밝혔습니다. (뉴스핌, 2026.05.12)
✅ 실거주 유예를 받으려면 — 조건 총정리
매수자 요건: ‘오늘부터’ 무주택자여야 합니다
가장 중요한 조건이자, 가장 많이 오해하는 부분입니다. 실거주 유예 혜택을 받을 수 있는 매수자는 2026년 5월 12일 발표일 기준으로 무주택 상태를 유지하고 있는 사람에 한정됩니다.
발표일 이후에 집을 처분해서 무주택자가 됐다고 해도 대상에 포함되지 않습니다. “그러면 지금 당장 팔면 되는 거 아니냐”고 생각하실 수 있는데, 안 됩니다. 발표일인 오늘부터 계속 무주택 상태였어야 한다는 뜻이니까요.
이 조건은 갈아타기 수요, 즉 1주택자가 더 좋은 곳으로 이사하면서 실거주 유예를 악용하는 것을 막기 위한 장치입니다. 국토부는 이것이 “갭투자 허용이 아니다”라는 점을 거듭 강조했는데, 실제로 매수 시점에 다른 주택을 보유하고 있으면 유예 혜택을 받을 수 없으니 이 점 꼭 확인해야 합니다.
대상 주택 요건: 오늘 현재 임대 중인 집이어야 합니다
매도 대상 주택은 2026년 5월 12일 발표일 현재 임대 중인 주택이어야 합니다. 전세권이 설정된 경우도 포함됩니다. 이 조건도 꽤 중요한데, 발표일 이후 새로 임대차 계약을 체결해서 세입자를 들여놓은 뒤 이 혜택을 받으려는 방식은 허용되지 않습니다.
요컨대 지금 이 시점에 세입자가 실제로 살고 있어야 한다는 겁니다. 공실 상태에서 나중에 임차인을 구해 이 제도를 활용하는 건 막겠다는 뜻이죠.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 주택 | 2026.05.12 현재 임대 중이거나 전세권 설정된 주택 |
| 매수자 요건 | 2026.05.12부터 계속 무주택 상태 유지한 자 |
| 허가 신청 기한 | 2026년 12월 31일까지 토지거래허가 신청 완료 |
| 취득 기한 | 허가 후 4개월 이내 등기(취득) 완료 |
| 실거주 유예 기간 | 임대차계약 최초 종료일까지 (최대 2028년 5월 11일) |
| 실거주 의무 | 유예 후 입주하여 2년간 실거주 의무 그대로 유지 |
신청 기한과 절차: 연말 전에 허가 신청까지 마쳐야
이 제도를 이용하려면 2026년 12월 31일까지 관할 구청에 토지거래허가를 신청해야 합니다. 허가를 받은 뒤에는 4개월 이내에 등기를 완료해야 합니다. 신청만 해놓고 허가를 안 받거나, 허가 후 4개월이 지나도록 등기를 안 하면 혜택이 사라집니다.
시행령 개정은 이미 13일부터 입법예고가 시작되고, 이르면 2026년 5월 말부터 실제 신청이 가능할 것으로 보입니다. (뉴스핌, 2026.05.12)
⏰ 실거주 유예 기간은 언제까지인가
임대차 계약 종료일까지, 단 2028년 5월 11일이 마지노선
실거주 유예 기간은 발표일 현재 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지입니다. 단, 아무리 계약 기간이 길게 남아 있어도 2028년 5월 11일이 절대적인 마지노선입니다. (이투데이, 2026.05.12) 이 날짜를 넘어서는 유예는 없습니다.
예를 들어 지금 전세 계약 종료일이 2027년 3월이라면, 2027년 3월에 세입자가 나가는 즉시 입주를 해야 합니다. 반대로 계약 종료일이 2028년 10월이라면, 마지노선인 2028년 5월 11일까지만 유예되고 그때까지는 반드시 입주해야 하는 거죠.
계약갱신청구권 행사분은 해당되지 않습니다
여기서 중요한 함정이 하나 있습니다. 유예 기간은 최초 계약 종료일 기준이라는 점입니다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사해서 2년이 더 연장되더라도, 그 추가 2년 동안은 유예가 적용되지 않습니다.
세입자가 갱신청구권을 행사하면 집주인 입장에서는 최초 계약 종료일에 세입자를 내보낼 수가 없는데, 그럼에도 불구하고 실거주 의무는 최초 계약 종료일을 기준으로 발생한다는 점에서 실질적인 갈등이 생길 수 있습니다. 세입자와의 계약 조건, 갱신청구권 행사 여부를 미리 파악하고 거래에 임해야 합니다.
관련 글: 일시적 2주택 비과세 이사갈 때 놓치는 조건 총정리
💰 대출은 어떻게 되나 — 주담대 전입의무 유예와 자금 부담
주택담보대출 전입신고 의무도 같이 유예됩니다
실거주 의무와 함께, 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무도 유예됩니다. 원래는 주담대를 받으면 실거주 의무에 따라 일정 기간 내에 전입신고를 해야 하는데, 이번 조치로 이 의무도 세입자가 나갈 때까지 미뤄집니다.
다만 이게 “대출이 더 잘 나온다”는 뜻은 아닙니다. 오히려 반대입니다.
세 낀 집, 대출은 사실상 안 나온다
정부도 인정한 부분입니다. 국토부와 금융위는 12일 브리핑에서 세입자가 있는 집을 매수하는 경우 대출이 사실상 어렵다고 명확히 설명했습니다.
예를 들어 12억 원짜리 아파트에 7억 원짜리 전세가 끼어 있다면, LTV 40% 기준을 전세보증금이 이미 초과하기 때문에 추가 주담대가 나오지 않습니다. (금융위원회 브리핑, 2026.05.12) 매수자는 전세보증금을 제외한 나머지 5억 원을 자기 자본으로 마련해야 하고, 향후 세입자가 나갈 때는 전세보증금 7억 원까지 돌려줘야 합니다.
결국 이번 제도는 현금 여력이 있는 실수요자를 위한 창구이지, 레버리지를 활용한 투자 수단이 아닙니다.
⚠️ 위반하면 어떻게 되나 — 이행강제금과 허가 취소
취득가액의 최대 10%, 매년 부과됩니다
실거주 의무를 어기면 가볍게 보고 넘어가면 안 됩니다. 정우진 국토부 토지정책관은 “취득가액의 최대 10% 범위 내에서 매년 이행강제금을 부과할 수 있다”고 밝혔습니다. (파이낸셜뉴스, 2026.05.12)
10억짜리 아파트를 샀다면 매년 최대 1억 원의 이행강제금이 부과될 수 있다는 얘기입니다. ‘매년’이라는 점도 주목해야 합니다. 1회 부과가 아니라, 의무를 이행하지 않는 기간 동안 반복해서 부과됩니다.
고의성이 명백하면 허가 취소까지
이행강제금보다 더 무거운 제재도 있습니다. “허가를 부정하게 받은 정황이 명백할 경우 허가 취소까지 가능하다”는 게 국토부의 입장입니다. 허가가 취소되면 거래 자체가 무효가 됩니다. 소유권 이전등기가 무효화되고 원상회복 절차를 밟아야 할 수도 있습니다.
말 그대로 최악의 결과입니다. 유예 기간이 끝났는데도 세입자 문제로 입주를 못 하는 상황이 발생할 수 있는 만큼, 매수 전에 세입자의 퇴거 계획, 계약갱신청구권 행사 의향 등을 반드시 확인하고 거래에 들어가야 합니다.
🔍 시장에서는 어떻게 보나 — 효과와 우려
매물이 늘어날까? 전문가 의견은 엇갈립니다
정부는 이번 조치로 세입자가 있어 매도를 못 했던 비거주 1주택자들이 매도에 나설 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔습니다. 실제로 서울 아파트 매매거래량은 올해 1월 5,900건, 2월 5,600건, 3월 6,400건으로 최근 5년 평균인 4,100건을 이미 크게 웃돌고 있습니다. (국토교통부, 2026.05.12)
그러나 전문가들의 시각은 좀 다릅니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “비거주 1주택자까지 포함되면서 잠재적 매도 물량 저변은 넓어졌지만, 양도세 중과와 대출 규제 등이 여전히 존재해 단기간 내 매물이 급증할 가능성은 제한적”이라고 진단했습니다. (뉴스핌, 2026.05.12)
다주택자 양도세 중과가 5월 9일부터 재시행된 상황에서, 비거주 1주택자에게는 양도세 중과 압박이 없다는 점도 매도 유인을 낮추는 요소입니다. 팔지 않아도 세금 폭탄을 맞는 게 아니니까요.
전세 시장 불안은 숙제로 남습니다
반대쪽 우려도 있습니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “실거주 의무가 유예됐더라도 결국 일정 시점 이후에는 실거주를 해야 한다”며 “전월세 물량 감소가 이어질 경우 임차인 주거비 부담 확대와 시장 불안으로 연결될 가능성이 있다”고 말했습니다. (스마트비즈, 2026.05.12)
세입자가 나가야 집주인이 들어갈 수 있는 구조이고, 그 세입자는 어딘가 다른 곳에서 전세를 구해야 합니다. 무주택자가 매매 수요로 전환되는 만큼 전세 수요도 줄어든다는 게 정부 입장이지만, 학군지나 직주근접 핵심지에서는 오히려 전세 매물이 줄어드는 효과가 나타날 가능성도 배제할 수 없습니다.
토허구역 관련 실시간 정책 흐름은 국토교통부 공식 홈페이지나 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 수시로 확인하시는 것이 좋겠습니다.
📌 그래서 지금 무엇을 해야 하나요?
매도를 고민 중이신 분들께
세입자가 있어서 토허구역 집을 못 팔았다면, 이번 조치가 실질적인 기회가 될 수 있습니다. 다만 허가 신청 기한이 2026년 12월 31일까지이므로 생각보다 시간이 많지 않습니다. 시행령 개정이 완료되면 이르면 5월 말부터 신청이 가능하니, 그 시점에 맞춰 관할 구청에 문의해 두는 편이 좋습니다.
한 가지 더, 세입자와의 관계도 미리 정리해야 합니다. 계약갱신청구권을 행사할 가능성이 있다면 유예 기간이 마지노선인 2028년 5월 11일 이후까지 늘어날 수 없으니, 실거주 의무와 세입자 퇴거 시점이 충돌하는 상황이 생길 수 있습니다.
매수를 고민 중이신 분들께
오늘 기준으로 무주택이고, 강남권 등 토허구역 내 전세 낀 아파트를 노리고 있었다면 선택지가 넓어진 건 사실입니다. 하지만 대출이 사실상 안 나온다는 점, 전세보증금 반환 자금까지 확보해야 한다는 점, 세입자가 갱신청구권을 행사할 경우 입주 시점이 불확실해진다는 점은 반드시 미리 따져봐야 합니다.
시행령이 아직 공포 전이니, 5월 말 개정 완료 후 국토교통부나 관할 구청 담당 부서에서 실제 신청 절차와 요건을 다시 한번 확인하는 게 가장 정확합니다. 정책은 디테일이 조금씩 바뀔 수 있으니까요.